YABANCI YATIRIMCI İÇİN YUNANİSTAN'DAN EV ALMA ŞARTLARI

Avrupa’nın en çok ilgi gören gayrimenkul pazarlarından biri olan Yunanistan, 2025 yılı itibarıyla yabancı yatırımcıların gözdesi olmayı sürdürüyor. Pandemi sonrası hızlanan göç hareketliliği, Avrupa Birliği içinde alternatif yaşam merkezleri arayışı ve yüksek kira getirileri Yunanistan’daki konut talebini ciddi biçimde artırdı. Özellikle Türkiye, Orta Doğu ve Asya’dan gelen yatırımcılar, Atina, Selanik ve ada bölgelerinde gayrimenkul alımına yönelirken, hükümet yabancıların konut edinme sürecine ilişkin hukuki çerçeveyi netleştirmeye devam ediyor. Bugün Yunanistan’da ev almak isteyen bir yabancının karşısına çıkan tablo, hem cazip fiyatlarla fırsatlar sunuyor hem de belirli bürokratik adımlarla yatırımcının dikkatli hareket etmesini gerektiriyor.

YUNANİSTAN KONUT PİYASASININ YABANCILARA AÇIK YAPISI VE TALEP ARTIŞININ SEBEPLERİ

Yunanistan, Avrupa Birliği üyesi ülkeler arasında yabancıların konut edinmesine en açık sistemlerden birine sahip. Ülkede, bazı AB ülkelerinde görülen “bölgesel kısıtlama”, “vatandaşlık önceliği” veya “çifte onay sistemi” gibi uygulamalar bulunmuyor; yabancılar Yunan vatandaşlarıyla aynı koşullarda konut satın alabiliyor. Bu şeffaf yapı, yıllardır uluslararası emlak yatırımcılarının ilgisini çekiyor. Atina’da hâlen birçok Avrupa başkentine kıyasla daha erişilebilir fiyat aralıkları bulunması, Santorini ve Mikonos gibi ada bölgelerinin turizm potansiyeli ve ülkenin yüksek kısa dönem kiralama getirileri, gayrimenkulün cazibesini artırıyor. Yunan yetkililer, özellikle 2020 sonrası dönemde yabancıların konut alımları nedeniyle ciddi sermaye akışı yaşandığını belirtiyor. Bunun sonucunda devlet, hem konut piyasasını korumak hem de yatırımcı ilgisini düzenli bir framework içinde tutmak amacıyla satın alma prosedürlerini daha net hale getiren düzenlemeler yaptı.

YABANCI YATIRIMCI İÇİN EV ALMA ŞARTLARI: HUKUKİ, MALİ VE TEKNİK ADIMLAR

Yunanistan’da bir yabancının konut satın alabilmesi için en temel şart Yunan vergi numarası (AFM) almak. Bu kimlik numarası, banka hesabı açmaktan tapu işlemlerine kadar tüm mali süreçlerde zorunlu olduğu için satın alma sürecinin ilk adımını oluşturuyor. Yabancının ikinci adımı ise Yunanistan’da bir banka hesabı açmak. Bu hesap, hem ödemelerin yapılması hem de satın alma sürecine ilişkin resmi transferlerin belgelenmesi açısından önem taşıyor. Ülke, son yıllarda kara para aklamanın önüne geçmek için bankacılık işlemlerinde sıkı denetimler uyguluyor; bu nedenle yatırımcının gelir kaynağının açık ve doğrulanabilir olması gerekiyor.

Satın alma sürecine geçildiğinde yatırımcı bir avukat aracılığıyla gayrimenkulün hukuki araştırmasını yaptırmak zorunda. Yunanistan’da her mülkün tapu kaydı, imar durumu, ipotek geçmişi ve ruhsat uygunluğu merkezi bir sistem üzerinden inceleniyor. Uzmanlar, yabancı yatırımcılara özellikle eski yapılı bölgelerde detaylı teknik inceleme yaptırmalarını tavsiye ediyor; zira Yunanistan’ın yapı stoğunun önemli bölümü deprem riskine karşı modern standartlara göre yenilenmemiş durumda. Alım sürecinde noter onayı zorunlu olup tüm işlemler özel bir sözleşme ile resmileştiriliyor. Konut satın alma maliyetine ek olarak yabancı yatırımcı şu yan giderleri üstleniyor:

• %3,09 tapu harcı,
• %0,5–1 noter masrafı,
• %1–2 avukatlık ücreti,
• %0,7 tapu sicil kayıt ücreti,
• Gerekirse emlakçı komisyonu.
Bu ek maliyetler toplamda satış bedelinin yaklaşık %7–10’una denk geliyor. Uzmanlar bu rakamın Avrupa ortalamasına göre hâlâ rekabetçi olduğunu belirtiyor.

YUNANİSTAN’DA EV SAHİBİ OLMANIN SONUÇLARI, AVANTAJLAR VE PİYASA BEKLENTİLERİ

Yunanistan’da ev sahibi olmanın en büyük avantajlarından biri, Avrupa Birliği içinde kira gelirinin düzenli ve güçlü bir döviz girdisi sağlamasıdır. Özellikle Atina’nın merkez bölgelerinde kısa dönem kiralama oranları oldukça yüksek olduğundan, yatırımcılar için yıllık kira getirileri ciddi bir gelir kaynağı oluşturuyor. Ada bölgelerinde ise konutlar yaz dönemlerinde yüksek doluluk oranlarıyla yatırım maliyetinin hızla geri dönüşünü mümkün kılıyor. Bununla birlikte Yunanistan’da mülk sahibi olmak doğrudan oturum hakkı getirmez. Yabancılar oturum izni için ayrı bir süreci takip etmek zorundadır; bu nedenle gayrimenkul alımıyla oturum sürecinin birbirine karıştırılmaması gerekir. Hükümet 2024 sonrası dönemde Yunanistan Golden Visa programında önemli değişiklikler yaparak yalnızca emlak satın alımını değil, daha farklı yatırım kategorilerini de programın kapsamına aldı; ancak oturum izni konut satın alımıyla otomatik olarak verilmemektedir.

Yunanistan konut piyasasında 2025 yılı itibarıyla beklentiler iki yönlü gelişiyor. Bir yandan ülkenin ekonomik toparlanması, turizm gelirlerinin artması ve yabancı taleplerin güçlü seyretmesi nedeniyle fiyatların yükselmeye devam edebileceği öngörülüyor. Öte yandan hükümetin yerel halk için erişilebilir konut politikasını güçlendirmesi bekleniyor; bu sebeple bazı bölgelerde yabancı yatırımcıya yönelik sınırlayıcı yeni düzenlemelerin gündeme gelebileceği konuşuluyor. Uzmanlara göre Yunanistan, önümüzdeki yıllarda Avrupa’nın en dinamik konut pazarlarından biri olmayı sürdürecek; ancak yatırımcıların doğru lokasyonu seçmesi, tapu araştırması yapması ve profesyonel hukuki destek alması artık her zamankinden daha kritik hale gelmiş durumda.

YUNANİSTAN’DA EV ALMAK KOLAY, ANCAK DOĞRU YÖNETİLMESİ GEREKEN BİR SÜREÇ

Özetle, Yunanistan’da yabancıların ev almasına yönelik engel bulunmamakla birlikte süreç; vergi numarası alma, banka hesabı açma, mülk incelemesi, hukuki kontrol ve resmi tapu işlemleri gibi profesyonel adımlar gerektiriyor. Yabancılar için pazar hâlâ cazip durumda olsa da artan taleplerle birlikte daha bilinçli yatırım yaklaşımı zorunlu hale geliyor. Uzmanlara göre Yunanistan’da gayrimenkul edinmek isteyen herkesin “fiyat” kadar “hukuki güvenliği” de dikkate alması gerekiyor.